EVİNİZİ SATIN ALMADAN ÖNCE MUTLAKA KONTROL ETMENİZ GEREKEN 10 HUKUKİ RİSK

Hayalinizdeki Ev, Yıllarca Sürecek Bir Hukuki Soruna Dönüşmesin

Bir ev satın almak, çoğu insanın hayatındaki en önemli yatırımlardan biridir. Ancak güzel bir manzara, modern bir mimari veya cazip bir fiyat, taşınmazın hukuki durumunun güvenli olduğu anlamına gelmez.

Uygulamada birçok kişi, yalnızca tapu kaydına bakarak veya satıcının beyanlarına güvenerek satın alma işlemini gerçekleştirmekte; daha sonra ise ipotekler, imar sorunları, ortaklık uyuşmazlıkları veya yıkım kararlarıyla karşı karşıya kalabilmektedir.

Oysa satın alma öncesinde yapılacak kapsamlı bir hukuki inceleme (due diligence), milyonlarca liralık zararların ve uzun yıllar sürebilecek davaların önüne geçebilmektedir.

İşte bir gayrimenkul satın almadan önce mutlaka kontrol edilmesi gereken 10 önemli hukuki risk:

1. Tapu Kaydı ve Malik Bilgileri Mutlaka İncelenmelidir

İlk yapılması gereken işlem, güncel tapu kaydının incelenmesidir.

Aşağıdaki hususlar kontrol edilmelidir:

• Satıcının gerçek malik olup olmadığı,

• Hisseli mülkiyet bulunup bulunmadığı,

• İntifa veya oturma hakkı tesis edilip edilmediği,

• Satışa engel herhangi bir şerhin mevcut olup olmadığı.

Özellikle vekâletname ile yapılan işlemlerde vekilin yetki kapsamı dikkatle değerlendirilmelidir.

2. İpotek ve Takyidatlar Göz Ardı Edilmemelidir

Tapuda bulunan ipotekler, hacizler ve diğer takyidatlar, satın alınacak taşınmazın ekonomik değerini doğrudan etkileyebilmektedir.

Kontrol edilmesi gereken başlıca kayıtlar şunlardır:

• Banka ipotekleri,

• İcra hacizleri,

• İhtiyati tedbir kararları,

• Aile konutu şerhleri,

• Geçit veya üst hakkı gibi irtifaklar.

Satış öncesinde bu kayıtların hukuki sonuçlarının uzmanlar tarafından değerlendirilmesi büyük önem taşımaktadır.

3. İmar Durumu ve Yapı Ruhsatı Araştırılmalıdır

Bir taşınmazın tapulu olması, imar yönünden sorunsuz olduğu anlamına gelmez.

Belediyeden;

• İmar çapı,

• Yapı ruhsatı,

• Yapı kullanım izin belgesi (iskan),

• Mimari proje,

mutlaka incelenmelidir.

Kaçak veya projeye aykırı imalatlar, ilerleyen dönemlerde idari para cezalarına ve hatta yıkım kararlarına neden olabilmektedir.

4. Kat Mülkiyeti mi, Kat İrtifakı mı Olduğu Kontrol Edilmelidir

Tapuda yer alan kayıtların niteliği önem taşımaktadır.

Kat Mülkiyeti

Yapının tamamlanmış ve iskan almış olduğunu göstermesi bakımından daha güvenli bir hukuki statüdür.

Kat İrtifakı

Henüz tam olarak tamamlanmamış veya bazı hukuki eksiklikleri bulunan yapılarda görülebilmektedir.

Bu nedenle satın alma öncesinde tapu niteliğinin dikkatle değerlendirilmesi gerekmektedir.

5. İskan Belgesi (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Araştırılmalıdır

İskan belgesi bulunmayan yapılarda;

• Elektrik ve su abonelikleri,

• Kredi kullanımı,

• Satış işlemleri,

gibi konularda önemli sorunlar yaşanabilmektedir.

İskan eksikliği, aynı zamanda yapının ruhsat ve projeye uygun tamamlanıp tamamlanmadığı konusunda da önemli bir göstergedir.

6. Ortak Alan ve Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları İncelenmelidir

Özellikle sitelerde ve toplu yapılarda;

• Ortak alan işgalleri,

• İzinsiz mimari değişiklikler,

• Yönetim planına aykırı uygulamalar,

• Aidat uyuşmazlıkları,

ilerleyen süreçlerde ciddi hukuki sorunlara yol açabilmektedir.

Satın alma öncesinde yönetim planının incelenmesi ve mevcut uyuşmazlıkların araştırılması önemlidir.

7. Devam Eden Davalar Araştırılmalıdır

Taşınmaz hakkında devam eden davalar bulunabilmektedir.

Örneğin;

• Ortaklığın giderilmesi davaları,

• Tapu iptal ve tescil davaları,

• İmar davaları,

• Kamulaştırma süreçleri,

satın alma kararını doğrudan etkileyebilecek hukuki riskler arasında yer almaktadır.

8. Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı Durumu Kontrol Edilmelidir

Özellikle büyük şehirlerde bulunan taşınmazlarda;

• Riskli yapı kararı,

• Kentsel dönüşüm projeleri,

• Rezerv yapı alanı uygulamaları,

mutlaka araştırılmalıdır.

Bu durumlar, taşınmazın gelecekteki kullanımını ve ekonomik değerini doğrudan etkileyebilmektedir.

9. Vergi ve Aidat Borçları Sorgulanmalıdır

Taşınmazın;

• Emlak vergisi borçları,

• Aidat borçları,

• Ortak gider yükümlülükleri,

satın alma sonrasında yeni malik açısından da önem taşıyabilmektedir.

Bu nedenle satış öncesinde ilgili belgelerin incelenmesi tavsiye edilmektedir.

10. Profesyonel Hukuki İnceleme (Due Diligence) Yapılmalıdır

Büyük ölçekli gayrimenkul yatırımlarında profesyonel hukuki inceleme artık bir zorunluluk haline gelmiştir.

Bu kapsamda;

• Tapu kayıtları,

• İmar belgeleri,

• Belediye evrakları,

• Dava dosyaları,

• Vergi ve mali yükümlülükler,

• Yönetim planları,

uzmanlar tarafından ayrıntılı biçimde değerlendirilmektedir.

Böylece yatırımcılar, ileride karşılaşabilecekleri hukuki riskleri önceden görebilmekte ve sağlıklı karar verebilmektedir.

Sonuç

Gayrimenkul yatırımlarında en büyük hata, yalnızca taşınmazın fiziksel özelliklerine odaklanıp hukuki durumunu yeterince araştırmamaktır.

Unutulmamalıdır ki;

Bir evin gerçek değeri, yalnızca bulunduğu konum veya mimarisiyle değil, hukuki güvenliğiyle de ölçülür.

Satın alma öncesinde yapılacak kapsamlı bir hukuki inceleme, hem yatırımın korunmasını sağlayacak hem de yıllarca sürebilecek dava ve uyuşmazlıkların önüne geçecektir.

Salih Karataş & Partners olarak, gayrimenkul yatırımlarında hukuki inceleme (due diligence), tapu araştırmaları, imar analizleri ve sözleşme süreçlerinde müvekkillerimize danışmanlık hizmeti sunmaktayız.

Yasal Uyarı: Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut olaylara ilişkin hukuki görüş veya danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Her uyuşmazlık kendi özel koşulları içerisinde değerlendirilmelidir. Detaylı bilgi ve hukuki destek için uzman görüşü alınması tavsiye edilir.